Права детей при сделках с недвижимостью

Портал https://realty.rbc.ru рассказал о тонкостях оформления недвижимости на несовершеннолетних и возможностях ее продажи.

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему. Такие сделки имеют немало особенностей.

В каких случаях ребенка делают собственником жилья?

Самая распространенная причина —желание заранее обеспечить сына или дочь жильем, которое родители не смогут поделить при разводе. В этом случае квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом супругов. Также оформление жилья на ребенка происходит, если оно подарено ему или перешло к нему по завещанию.

Могут ли дети распоряжаться своей недвижимостью?

Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем только с письменного разрешения родителей.

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, осуществляются лишь после согласия органов опеки и попечительства.

Есть одно исключение: самостоятельно распоряжаться недвижимостью имеет право молодой человек с 16 лет, признанный органами опеки или судом полностью дееспособным. Например, если он работает, вступил в брак и так далее.

Могут ли родители распорядиться недвижимостью ребенка?

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом. Родители не имеют на него права собственности и не могут продать, обменять или подарить эту недвижимость. Они также не могут сдать ее в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все это потребуется согласие органов опеки и попечительства.

В каких случаях органы опеки дают разрешение на продажу недвижимости?

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды. Ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка. Например, в случае оплаты его лечения. Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

На что обращают внимание органы опеки?

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах.

Также опека обратит внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего. Доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители, усыновители или опекуны и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Как продать, если ребенку принадлежит часть квартиры?

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они дадут согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире. Но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.